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杜康

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日志

 
 

楼市底迷 要资金回笼 先卖给自己再转投股市  

2005-09-24 16:36:05|  分类: 鱼的天空 |  标签: |举报 |字号 订阅

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林晓终于明白了“不动产”这个词是什么意思。

  “就是想‘动’的时候怎么也‘动’不了。”有一份白领工作的林晓,是上海一位业余的房产投资客,资金不多,却先知先觉。

  2年前,股市遁入漫漫熊途,楼市却正处于快速上涨时期。他从股市抽身,以每平方米7000元左右的价格,在上海浦东新区世纪公园附近一个高档楼盘,购买了一套110平方米两室两厅的住房。

  当时,他从银行获得了七成的贷款54万元,约定20年还清。当时的住房优惠贷款利率为5.04%,每月的还款额(包括本金和利息)约为3570元。

  购买后,林晓把房子租了出去,每月的租金收入刚好拿来归还贷款。在接下来楼市持续上涨的2年时间中,曾有多人表示想买这套房子,开价最高达到14000元/平方米。但一直持乐观积极态度的林晓相信楼市还会再涨,始终不愿就此出手。即便在今年的调控中,世纪公园板块成了“重灾区”,林晓还是不慌,他觉得楼市终归会向好,自己的房子品质很好,再怎么样也不会跌到自己购入的价格;自己又没有还款压力。

  但面对最近股市波澜壮阔的行情,林晓坐不住了,“如果现在手里有现金,千万不能错过多年难逢的大行情。”房子挂出去一个月,来问的人倒是很多,但杀价都特别“狠”。林晓觉得现在低价出手太亏,决定另辟蹊径,在不转手的情况下,利用这套房“变”出“活钱”来。

  第一招:自己卖给“自己”

  自己卖给自己,是林晓准备尝试的第一个“绝招”。卖主是自己,买主是自己的老爸,首付的30%房款当然就不需要实际支付,只需一张收据即可。

  目前,林晓这套位于浦东世纪公园附近的住房市价仍在11000元/平方米左右,只要能“卖”出10000元/平方米价格,老爸就可以贷到77万元的资金——这就是他真正的目的。

  “交易”之前,林晓首先需要归还自己尚欠银行的贷款51万元左右,把房子的产权完全释放出来。一家熟悉的中介愿意为其先行垫付,但要收取2万元的利息。林晓吓了一跳,仔细算了笔账:在房子出售和银行贷款过程中,林晓还要花费16500元的契税(税率1.5%)和1.5万元的评估费、保险费等费用,总成本超过5万元!

  林晓辛辛苦苦“解放”的26万元(77万~51万元),成本竟然高达20%左右!

  需要指出的是,在把房子自己卖给“自己”后,由于房价已上升了40%多,林晓以后每月的还款负担将大大增加。此外,由于“关联人”之间买卖房子在银行看来有“骗贷”的嫌疑,因而被严格禁止并加以严格审查,这一做法的可操作性也不大。

  第二招:到银行“加按”贷款

  放弃了前一个办法,林晓又瞄准了个人住房“加按揭”。

  有些银行已经停办,但林晓贷款的那家还没停。银行重新评估了林晓的房子,评估价是10000元/平方米,升值了33万元。对这部分,银行给了六成贷款,林晓拿到19.8万元。

  因为这种做法加大了银行的风险,银行对该业务的审批也较严,林晓已经算顺利的了,也花了20天时间。成本只有一笔评估费,1000元左右。

  此外,有的银行还提供“转贷加按”的业务。如果林晓原来贷款的银行不可以“加按”,林晓可以把按揭贷款转到另一家银行,在转贷的同时可以申请“加按揭”。但手续费就高多了。

  林晓发现,银行对“加按揭”贷款有用途方面的限制,银行一般规定“加按揭”贷款主要是用于一些消费性通途,诸如购买住房、汽车、旅游、装修房屋或者子女教育等。如果拿来投入股市,也违反了与银行的约定。

  但这两种做法可能只适用于2年前购买房产的投资者。因为在经过宏观调控后各处房价已均有所回落,只有2年前或更早进入楼市的投资者手中持有的房子到今天还可能仍保有大幅的增值。而且办出产权不到2年的住宅转让,还涉及高额营业税。

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