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杜康

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日志

 
 

新区房地产开发的特点  

2010-06-23 01:19:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      城市的发展往往呈放射状向四周扩展,新建小区在城市外围不断建成。在特大城市,位于城效结合部的低密度住宅、位于远效区的独立式住宅纷纷涌现,且随着交通条件的改善,这种环境优美的新建居住小区越来越显出其优越性。
(一)新城区的开发前景
       新城区一般处于城市的外围,和旧城区相比,其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。但是,正因为新城区位置远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。在此基础上,开发商还可以在新建小区内建设配套商业物业。由于新城区内高级住宅的入住者多为中高收入阶层,其消费层次和消费水平均比普通居民高,因而,这种新建小区内的商业物业也具有很好的发展潜力,通常可以较高的价格水平出售或出租。总之,新城区开发具有其特有的优势。
(二)新城区状况与开发条件
       新城区征用的土地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等。这里居住人口少,一般为当地农民。地上物只是树木、农作物、水井、机井和少数民房等。与旧城区开发相比,新城区的拆迁安置比较容易,拆迁安置补偿费要比旧城区低。新城区开发受周围环境制约少,城市规划条件限制也少。允许建筑高度和容积率限制均不像旧城区那么严格。这样,开发商对新城区进行开发时,在一定的用地面积内可获得更多的建筑面积,如前面所述,这正是开发商所期望的。另外,对于新城区开发,开发商可以按照顾客的要求进行设计,以获得较好的使用功能和环境景观。这对于高级住宅区尤为重要。但是新城区开发也存在不利条件。随着政府和全社会对耕地问题的重视,政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格,使得开发商获得政府的征地审批非常困难,征用农地所必须支付的费用也不断提高。新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地,常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市
政管线,这些配套设施均需开发商自己建设,部分设施在建设项目开工前就需完成,以满足项目施工的需要。新城区没有现成的道路系统,规划条件中对新城区的道路要求高,道路宽度大,建设费用需由开发商承担;新区内还要求有足够的绿地面积,与旧城区相比,新城区绿地面积所占比例更高,开发商需为此支付绿化费用。上述道路和绿化用地均作为开发商的代征地而由开发商承担土地费用。
(三)土地一级开发及其模式
       土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式,对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
       土地一级开发的模式包括:
(1)以政府为主的模式
       组建“政府土地发展公司”,该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能,为非营利性公营事业机构。公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心,由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券),统一征地、统一开发。
(A)将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让,这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式,其优点是政府容易控制土地价格,有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
(B)政府或人大授权,由土地发展公司代行政府职能,将开发成的熟地直接出让,如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式,较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
(C)城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权,政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内,将已出让的待开发土地开发为熟地,交投资者使用。投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例,专项用于项目用地范围内大市政条件的改善;余款由政府土地发展公司统筹使用,主要用于支付土地开发成本。上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。
(2)以民间为主,政府辅助支持的模式
       组建土地发展股份有限责任公司,该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司,土地出让金可作为政府投资,在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后,再向其他投资者转让,获取土地开发收益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式,但此模式下土地开发者出于利益的驱使,可能会尽量抬高土地转让价格,使政府不易控制地价。
(3)土地一级开发的操作程序
      进行土地一级开发常用的操作程序是:(A)作出开发区域的近期、中期和长期发展计划;(B)对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查,掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布;(C)制定开发区域发展的控制性规划和详细规划;(D)按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域;$由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续;(E)制定拆迁安置补偿方案,并获得政府主管部门批准;(F)进行现场土地开发工作,达到相应的建设条件;’核算土地开发成本、确定土地价格,进行熟地转让(或出让)。
(4)土地一级开发的对策
为了控制土地价格,提高用地企业或居民的承受能力,同时满足土地发展公司投资收益的要求,政府对土地一级开发经常采取的对策是:
(A)政府充分授权,尤其是对有效解决土地开发工作中、拆迁安置过程中可能出现的问题。例如,拆迁方案制定后,为保证土地开发的进度要求,公司有权“先执行,后打官司”。如我国香港土地发展公司拥有与香港土地审裁处相同的土地拆迁安置最终裁决权。
(B)充分利用多种合作方式筹措土地开发资金。应允许原土地使用者以毛地或生地的征地拆迁安置补偿金额换取土地发展公司的股权,也应允许原土地使用者以毛地或生地换取熟地再自行开发建设,以降低土地发展公司的财务压力。
(C)土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发。这样做的目的是体现公平竞争原则,使土地发展公司将主要精力和财力用于土地开发工作。
(D)为降低土地开发成本,由土地发展公司享受开发区域内土地开发带来的土地增值利益,对于开发区范围内的土地实行土地预征。
(E)开发区域内大市政的开发建设,应与土地开发工作协调进行。
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